非常荣幸台湾大学邀请我演讲。
万达集团成立于1988年，是中国比较早的民营企业。万达现有四个产业：一是不动产，包括商业中心、酒店等；二是文化产业，万达文化产业是大文化概念，包括娱乐、旅游和体育等行业；三是金融；四是电子商务。万达不动产规模已做到全球行业第一；万达是世界最大的五星级酒店业主；万达占据全球电影票房收入的10%，是世界最大的电影院线运营商；万达文化集团在中国遥遥领先，是中国最大的文化企业。截至2014年，万达集团总资产5341亿人民币，收入2425亿人民币，各项指标在中国民营企业名列前茅。尽管企业规模大，但万达已连续9年保持每年环比30%以上的增长。我给万达提出一个“2211计划”：2020年，万达要做到总资产2000亿美元，市值2000亿美元，收入1000亿美元，净利润100亿美元。
万达发展近30年，有很多管理经验和体会可以分享。但今天在座的是台湾大学生，你们读完书后面临创业，所以我就讲讲我创业初期的故事和体会。
一、勇敢辞官经商
我15岁当兵，那个年代大陆有个“上山下乡”运动，如果不当兵，只能当农民，比较起来当兵可能好些，我就选择了当兵。我从军17年，做到团职干部，然后转业到地方政府，当了两年区政府办公室主任，职务相当于县级。我的前两段人生都还算成功：从军做到团级职务时，我不到30岁，是几十万人的部队中最年轻的干部之一。之所以选择转业，因为当时邓小平同志提出“以经济建设为中心”，中国进行了一次规模空前的“百万大裁军”，我觉得今后国家方向是搞经济建设，所以回到地方，很快就做到区政府办公室主任。1988年我毅然辞官经商，主要有两个原因。
一是受当时经商热潮的影响。上世纪80年代末到90年代中期，中国大陆出现一股经商热潮，很多人辞去原职“下海”。国家也出台了优厚的鼓励经商政策，比如说官员经商最长可停薪留职5年，也就是说干5年不成功，回来还可以官复原职。现在看来不可思议，但当时中国大陆经济欠发达，为了鼓励更多人经商，创造商品社会，国家出台很多激励政策。这种情况下，有些人胆子大，就跨出经商这一步。比如联想控股的董事长柳传志先生当时是中国科学院研究员，下海了；我是机关正处干部，下海了；马云先生当时是大学讲师，也下海了。如果没有这股热潮，今天中国不会有这一批优秀企业家。
二是为了改善个人生活。我下海经商是为了生活过得更好些，那个年代中国有句口号叫“争当万元户”，有一万块钱就算富裕。我就想，别人都能当万元户，凭我的能力应该不止万元户，我给自己初步定了个目标是亿元户。
二、创业初期的艰难
1988年我下海经商，面临的第一个难关就是公司注册。选择什么行业？当时中国大陆还没有商品房概念，城市里的房子都是分配，只深圳、广州刚有点苗头。我看准中国房地产会走向市场化，决定注册成立房地产公司。当时注册房地产公司最少要100万人民币，那时哪有这么多钱。我向一家国有公司提出借100万，对方说借可以，但要有担保单位，借款利率每年25%，5年还清。我找到区政府的财政部门做担保，这个部门也够狠，担保条件是先拿走50万，给我只剩下50万。要是一般人，这种情况下肯定就不干了，但我想，起码拿到营业执照了，还有50万，可以想办法做点生意。
当时创业条件不像现在。去年万达推出一个“支持大学生创业计划”，每年支持100个大学生，给每人借款不超过50万元，没有利息，但要求三年还本。还给他们提供万达广场商铺做创业基地，配两个指导老师。如果当年我也有这样的支持，也许万达现在不是5000亿，而是过万亿了。
第二个难关是拿不到项目。万达创业时大陆还是计划经济，开发项目不是说有钱就行，还要有“计划指标”。计划指标由当时的国家计划委员会下达，企业必须拿到指标才能干项目。万达是民营企业，没有指标，我就找到在国有公司当领导的一个老战友，向他们公司“借”一点指标，其实是买指标，需要付费用，这样获得几万平米指标。有了指标也不是马上能开发，还要有项目。我去找市领导、找规划局，左一遍、右一遍，不知道跑了多少遍，谁也不愿意理。后来市领导被我找烦了，就说：“你不是想开发吗？把市政府北侧那块地给你干。”当时大连市政府办公楼是日本人留下的老建筑，前面有很大的绿化广场，非常气派。它的北侧是日本占领时期中国人的居住区，都是破旧的老房子，各种设施非常差，一百多户人共用一个水龙头，共用一个厕所，市政府认为有碍观瞻，一直想改造。之前找过市里三家国有房地产公司，谁也不愿干，看到我来找，就把这块地让我们开发。我们进去调查后发现，这个项目拆迁改造的成本要1200块钱一平米，而当时大连市最好的房子只能卖1100块钱一平米，怎么算都是亏本，公司很多同事反对干这个项目。当时我们的名字还不叫万达，叫“西岗开发公司”，我就说了一句名言：“开发开发，只有开才能发，开都不敢开怎么能发呢？”大家都说赔钱，那房子卖1500块一平米不就赚钱了吗?咱们就研究怎么赚钱的办法。我们开动脑筋，推出几条创新：
第一，当时房子没有明厅，过道进去就是几间卧室，我们每套房做一个明厅；第二，当时房子一般没有卫生间，县处级以上干部住房才允许配卫生间，我们不管那一套，每户都配卫生间；第三，当时房子都是木头窗，透光度不好，我们全部换成铝合金窗；第四，每户安一扇防盗门。简单几点创新，房子推出后，均价卖到1580块每平米，1000多套房子一个月一扫光。这一单让我们赚到近1000万元，掘到第一桶金。而且万达成为中国第一个进行旧城改造的公司，企业找到盈利模式，在大连打开局面。
公司发展初期最缺的是钱，民营企业融资难、融资贵的问题到现在都没解决，那时贷款就更难了。1992年底我接手大连西岗区新开路项目，这个项目市政府、区政府联手干了一半，觉得费劲，不愿意干了，硬转给我们。接手时我信心满满，没想到协议刚签完，1993年初就遇到全国“治理整顿”，相当于现在的“宏观调控”，房地产贷款全停。启动项目需要一笔2000万的贷款，我们有土地做抵押，所有手续都健全，但找了几十家银行，没一家愿意贷款。由于项目是政府转给万达，他们觉得对不住，市政府专门开会，指定一家国有银行贷2000万给我们做启动资金。这家银行表面答应，但我去找行长，前前后后找了50多次都见不着人，每次都躲猫猫。有时候我前门进，他从后门就走了；有时候在走廊里堵着他，他说“你下周二来吧”，等下周二去，他又出差了；有时候我在他办公室外的走廊一站就是一整天，银行八点半上班，我就八点去，站到下班他也不出来。究竟行长来了没来？在还是不在？我不知道，也没人愿意告诉我信息。他要说不给贷款，可能逼着我想别的办法；他不说不给我，我又找不着他。站在走廊那种耻辱的感觉，我觉得太卑贱了。
除了这家银行，我还找了另外一家银行，行长态度倒是不错，但就是不给贷款。为了堵到他，我曾经跟一个哥们，两人开车到他家楼下蹲了一个晚上。深秋晚上很凉，我俩就开动发动机暖和一会儿，为了省点油，过一会儿再关掉，一直等到早上也没见人。第二天晚上我说再去，我的哥们觉得太丢脸，无论如何不去了。我独自又去待了一个晚上，就是见不着人。其实不是找不着，是他不愿意见，因为万达是民营企业，那时民营企业还不像今天有些地位，他觉得贷款给民营企业风险大，不敢贷给我们。
在跑了多少趟都找不到贷款的情况下，有人给我出了一个主意，发一个股票权证，期限两年，每年承诺回报20%。我觉得这招挺好，那时管理不像现在规范，没有规定不让干，于是发了1.2亿元的股票权证，没想到推出后一抢而光。我们靠这些钱启动拆迁，解决了项目难题，把万达从濒临破产的边缘拯救回来。
我接这个项目可以说追悔莫及，本来不想干，后来市、区领导请我吃饭，我一激动，觉得领导这么看得起我，得帮一把，就接了过来。没想背了一个大包袱，把我憋得够呛。1993年初，我九天九夜没睡着觉，吃安眠药、打针都不管用，后期整个人都有点精神恍惚。第十天早上正开着会，“咣当”一下昏迷在地。公司紧急把我送到北京，找了一个比较好的医院治疗。我至今记得给我看病的神经内科主任，姓李，是个老太太，一见我面就说，“小伙子，没事，今晚就让你睡着。”我说，“你这么大本事？”她说，“放心吧，我们高得很。”就给我吃了些药，可能心理作用，医院里也安静，我当天就睡着觉了，两三天啥事没有就回来了。
创业初期艰难的事还有很多，我只举这一个例子。
三、用创新解决困难
创业初期困难这么多，怎么解决？就是靠创新。
第一个创新是旧城改造。从大连北京街小区开始，我们创造了旧城改造模式。旧城改造别人不敢干我们敢干，政府愿意把项目给我们。没有资金，我们就想办法在民间融资，这样左一片右一片在大连搞开了。现在看这些都是小儿科，但当时都是很胆大的创新行为，解决了第一阶段发展的困难。
第二个创新是全国发展。90年代初期，万达旧城改造已做得不错，每年十几亿的销售收入，占到大连房地产市场的三分之一，但销售额连续两年涨不上去，成长碰到天花板。为了做大规模，我决定走出大连到全国发展。第一站选择广州，为什么是广州？因为90年代初期的广东，对全国来讲是很了不起的地方，当时有一句名言：东西南北中，发财到广东。就是说赚钱最好去广东，那时候会讲粤语就觉得很牛。去了广州才知道，民营企业不能跨区域办营业执照。中国民营企业从夹缝中一步步走到现在相当不易，截至2014年，民营经济占中国GDP的60%以上，就业人数占全国的87%；科技创新75%是民营企业贡献。现在什么都对民营企业开放，那时不像现在，到处都是障碍。办不了执照，我就想了一个办法，