对于一个孤零零坐落于呼伦贝尔大草原的小城满洲里来说，万达广场就是传奇，这座小城仅有五六万人口，而满洲里万达广场开业三日客流就超过了30万。
这是中国北部最有异域特质的口岸城市，独领中俄蒙三国风情。然而，它也是一座待兴之城，四线城市，地处偏远，人口稀少，冬季寒冷漫长，自然环境恶劣，资源严重匮乏，商业综合体一片空白。这里是让商界至今不敢涉足、谈之色变的“满洲里”。
然而，“万达来了”。
第一遍扫街全被拒
几年前，说起万达未来布局的满洲里项目，万达各个系统的人常常拿它开玩笑：不好好干，就把你“发配”到满洲里去。
招商是最困难的事情之一。招商难，难在满洲里恶劣的自然环境，吓跑了一批又一批客户。这个位于内蒙古西北角的边陲小城，冬季寒冷漫长，从10月到次年5月气温都在零度以下，最严寒的3个月气温会达到零下40摄氏度，这里的供暖期长达8个月，为全国之最，只有7、8两个月的旅游旺季最适合做生意。为了给商户创造一个良好的经营开端，满洲里商管公司总经理喻浦阳一直坚持要在6月27日开业。
恶劣的自然环境造成当地的物流配送和采购市场十分落后，当地人力资源较匮乏，人员成本又偏高，品牌商对后期运营忧心忡忡，所以，很多品牌来当地进行市调以后，灰心、失望、犹豫、反复，迟迟不敢进驻万达；而且，自2008年全球金融危机以来，俄罗斯经济衰退，来满洲里消费的俄罗斯人数急剧下滑，当地许多商户在2009—2010年纷纷离开满洲里到外地谋生。满洲里经济疲软低落，本地商业以对俄批发贸易为主，几乎没有品牌可言，为数不多的品牌在开始接触万达时都望而却步、敬而远之。
在招商助理贺欣的办公桌上，放着厚厚的三大本名片册，这是招商人员每天“扫街”的成果。然而，“扫街”伊始，四处碰壁，刚自报家门，就被对方毫不客气地轰了出来。“走遍了满洲里大大小小所有的店，根本不止一遍，三遍四遍乃至五遍。第一遍扫街基本全部被拒绝，第二次第三次商户就开始给我们讲话的机会了。”本地品牌的招商局面就这样一点点打开了。
主力店超市的招商也费尽周折。在全国范围内，联发的十几家超市没有一家愿意来满洲里，而因市场份额小，本地超市也不愿意与万达合作。“为了解决超市的问题，我们只能跑到更大一点的城市，在220公里外的海拉尔找到了爱购超市，只有它愿意和我们合作。”喻浦阳说道，“那天我开车去海拉尔和客户谈完合同往回走，哪知开到半路没油了，海拉尔这条路上没有一个加油站，半夜12点，茫茫草原，满天星斗，只听到虫叫，举目无亲，我就坐在漆黑的路边，等司机给我送油，当时真是从骨子里体会到了苍凉的感觉。”
为了丰富体验业态，满洲里万达广场计划引进当地最好的美发店。喻浦阳每周都去那家店里剪一次头发，以争取和店主深入沟通的机会；招商主管杨晓峰也经常趁午饭的间隙去“拜访”，每去一次，就被人直接推出来，他依然坚持不懈地去沟通，到最后，商家都被磨得没了脾气。“你看现在体验业态这个区域特别漂亮，美发、美容、美甲、儿童摄影这些体验业态我们全部都有。”开业当天，杨晓峰掩饰不住骄傲兴奋地说。
增加餐饮稳客流
尽管满洲里人烟稀少，但每年有500万游客来此度假。在走访了150多家当地及海拉尔的旅行社后，喻浦阳发现了旅游市场这个重要商机，因此他有了一个更大的“野心”——要把500万旅游人群吸引到万达广场。利用中俄边境的特色，因地制宜，打造满洲里万达广场的俄罗斯风情和国际范儿。
室外步行街有一个5000平方米的“欧典艺术品”商城，横贯整条街道，非常引人注目。“去年8月份丁总裁来满洲里现场后，明确指示我们要按照当地‘喀秋莎’纪念品商店的标准，引进一个高品质的旅游纪念品品牌，以吸引更多的旅游客群。经过长达半年的谈判，我们终于与欧典艺术品商城达成了合作。”喻浦阳说。目前满洲里商管正在与200余家旅行社合作，大批旅游团将会给这家商铺以及万达广场带来滚滚客流。欧典艺术品商店以它的超大体量和对室外街招商的带动作用，俨然成为室外街主力店。它与万达广场同步开业，很大程度提振了其他尚未入驻商家的信心，推动了室外步行街招商品质的提升。未来，满洲里商管公司计划与政府合作，全力打造一条玉石文化街，筹备大型的皮草广场，并计划引进一个俄蒙主题商务酒店。
满洲里万达广场大商业面积仅有6.8万平方米，室内步行街只有上下两个楼层。在图纸设计阶段，一楼除了在两个端头具备餐饮条件外，其余全部是服装业态。喻浦阳根据对本地的市场调研发现，满洲里饮食文化和氛围较好，餐饮消费力很强，市场空间较大。因此他坚持修改图纸，要求将二楼服装铺位调整为餐饮业态。
但是由于项目在冬季抢工，主体施工已经提前完毕，项目又没有地下停车场，这个时候提出增加餐饮条件难度很大。喻浦阳坚持修改，多次进京汇报，最终，在商管总部领导的支持和共同努力下，得到了董事长的变更批示。“我心头大石落地，高兴得一宿没睡！”喻浦阳激动地说。从开业后的业绩来看，餐饮商家经营良好，对广场客流的稳定也起到了明显的带动作用。
掉铺危机勇扛住
整个项目从招商启动到进场装修，始终处于一种紧张的氛围中。不少费尽周折谈下来的品牌，却在一夜之间取消合作，这让招商团队备受打击，压力陡增。
今年3月份是掉铺最严重的时期，已经落位的品牌接连掉了30余家，整个餐饮业态几乎要全部换血重新招商。公司原任招商营运副总和招商经理因承受不了压力接连离职。3月的满洲里天寒地冻，招商处境十分艰难，喻浦阳带着招商部几个刚刚接触商业的年轻人迎难而上，在商管总部的支持与鼓励下，一边当地深挖，一边对接联发。满铺开业的理想和信念，支撑着他们攻克了这一难关。但是今年5月，招商团队又遭受了一次重大打击，在刚刚填满的情况下，又出现6个品牌同时掉铺，此时距离6月27日开业仅有一个多月的时间。杨晓峰听到这个“噩耗”的那天，正在廊坊万达学院培训，他和同事坐在麦当劳正要吃个汉堡“犒劳”一下自己，却怎么也吃不下去了，只觉得嗡的一下，头皮发麻。
面对790平米的空铺，两个月内要完成招商并装修开业的任务，整个团队几乎丧失了信心。喻浦阳带领团队坚定信念，积极与总部沟通，将大铺拆分成三个小铺，启动紧急招商，最终达成了开业。
有了这些经验，使得满洲里项目从招商到商户进场装修期间，招商人员一直处于警戒状态，总部也密切关注着满洲里的动态。“商户进场装修后，我们不仅要随时关注他的装修进度，还要随时关注他的心理变化，以便做到及时预警。比如进场后与商管公司沟通的积极性是否降低了，是否有可能反复。”商管总部北区营运中心副总经理许冬说。近一年来，许冬一直在协助满洲里万达的招商，架构调整前的总部招商中心以及现北区营运中心，几乎全员支援过满洲里项目。
精选有态度的员工
满洲里商管团队，有从工地招来的暖通主管，从没接触过购物中心的中央空调；有从酒店招来的招商人员，从没经历过开业筹备这种打仗的节奏；尽管也有十年八年的老员工，但都从未参与过开业。经验在这里显然不是最重要，重要的是大家都有拧成一股绳的韧劲和打拼精神，团队所有成员都想实现一个目标，那就是“开业”。
而最有趣的，是饭堂张师傅的招聘。当时一共5名大厨竞聘，每位厨师一个规定动作——炒豆芽，一个自选动作，现场炒菜，员工试吃、打分，然后再由总经理挨个面试。喻浦阳回忆说：“当时第一名菜也炒得好，是武警出身。可是当我问他你怎么保证我的员工能够吃好？他说这可保证不了。我认为这就是态度问题。”所以，“勤勤恳恳、有责任心”的张师傅主管起了后厨，果然，其精心准备的菜品和淳朴厚道的品格赢得了所有员工的赞许。
如果说这是一次顺利且让人欣慰的招聘，那么其他可谓历尽坎坷。在万达已经工作了七年的人事经理荣国良，对当地人才市场调研后，发现在这个人口稀少的小城，想招到专业对口、技术过硬、经验丰富的人才真是难于上青天。有一次举办招聘会，人事部共收到200多份简历，面试了100多人，最后只录取了一个，就是室外街的贺欣。几乎经理级以上的所有人，都是通过万达在全国各地的人脉网络，想尽办法从各地调招过来的。
每个地方商管公司的人事行政经理几乎隔几天就会接到荣国良的电话，问询当地场子里是否有满洲里人或内蒙古人，他不放过任何一个微小的机会。最后惊喜地发现呼和浩特商管营运部有一个叫纳庆的男孩是满洲里人，此人有一年营运经验。荣国良像发现金矿一样，如获至宝，立刻给纳庆打电话沟通，而此时的纳庆也正有回到家乡工作的意愿，双方一拍即合。
但在人手紧缺即将开业的那段时间，公司一下开除了5名工程部员工，原因是他们在上班时间消极怠工，玩忽职守。“我坚决不允许这样的人留在团队，宁缺毋滥，团队的风气和士气绝对不能被影响。”
所有工作提前一个月
在总部拓展部的四年，喻浦阳参与过数个广场的筹备开业，尤其对于节点把控非常有心得。接手满洲里项目后，他在原来模块化的基础上，又自己生成了一个节点控制，把所有工作全部提前至少一个月，有的重要节点提前三个月开始筹备，这使得满洲里项目287个模块化节点，没有亮一个红灯。
工程经理金耀文入职两天后就碰到了一件让他终生难忘的事。2013年12月3日，“白领丽人”商户要进场装修，这个商铺由两个铺子合成一个，中间的隔断墙已经被施工方拆除，但是垃圾还未清理，此时商户急着进场，可总包现场只有四个人，垃圾无法处理。